债券价格计算器（204年6月价格表）

新LPR首次报价出炉，未来房贷利率走向如何？

从目前的市场表现来看，未来一段时间，全国房贷利率不但不会降，反而整体会呈现上涨趋势，特别是二套房，对房产具有一定的抑制作用。

虽然目前5年期LPR只有4.85%，比5年期以上贷款基准率4.9%低那么0.05%，但这两者都不是具体的贷款利率。商业银行可根据城市（因城施策）和贷款人在央行基准利率的基础上进行一定的上浮或下浮，而LPR设置了最低贷款利率，只能在LPR利率上加基点，即只能进行固定上浮。

什么是LPR？

LPR（英文缩写）为贷款基础利率，金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，目前由18家中大型商业银行报价形成（往后加入城商行等小型商业银行），为市场贷款利率，间接受央行基准利率影响。

如果对LPR较难理解，可以将其直接理解为与SHIBOR（上海银行间拆借利率）对应的贷款利率，只建立在商业银行之中，是一种动态利率（每个月商业银行进行报价，然后调整），与央行基准利率（相对固定）存在本质区别。

个人房贷新基准与原有的贷款无关

个人房贷新基准执行日期为10月8日，10月8日之前的个人房贷不受影响，包括已在还贷中的贷款——仍按原合同约定执行。

因此，个人房贷新基准是针对10月8日以后的贷款，对10月8日以后的贷款者产生影响。如果要想获得以前的原有基准，那么只能尽快的买房，在10月8日之前审批下来，放款到位。

但是从目前的房价形式来看，并没有出现大量购房，或房价高涨。也就是说，原有的贷款基准与新贷款基准并不存在严重的脱节，或不适应的情况，说明这两者并没有多大区别，只是换个算法罢了——毕竟4.9%与4.85%没有多大区别。

个人贷款新基准实施之后，不再有下浮，对房市有抑制作用

如果你身边有在2016年前后贷款买房的亲戚或朋友，那么比较容易理解贷款利率下浮，而目前只有极少部分城市还存在下浮情况，也就以致个人房贷新基准实施对房价的影响不大。

比如2016年房贷利率下浮10%，为4.9%*90%=4.41%，那么相对于目前LPR五年期4.85%较低，不利于贷款者。因为央行规定，只能在LPR利率上加基点，即不能下浮，只能固定上浮。

假如目前房贷普遍出现下浮，那么当前房价就会出现新的一轮大幅上涨，毕竟10月8日以后对贷款者不利。然而，目前的情况是房贷普遍出现上浮，且上浮10%以上（7月全国首套房贷款平均利率为5.44%），那么显而易见，个人房贷新基准实施之后对房价影响不大——只是设置了最低贷款利率，具体贷款利率还要根据具体情况而定。

个人房贷新基准实施之后，怎么计算房贷利息？

目前的房贷还款金额计息较为简单，通常为央行调整基准利率以后第二年1月1日起以剩余本金重置计算利息。

比如等额本金还款，假设贷款利率执行基准利率为4.9%，那么每月还款利息=每月剩余本金*4.9%/12。今年基准利率调整为5%，则明年1月1日起执行调整后的基准，那么每月还款利息=每月剩余本金*5%/12。

而执行房贷新基准，采用LPR利率之后，可能每年还贷利率都存在差异（央行规定最短每年可以对贷款利率进行重定价），利率波动比较频繁，房贷计算器基本可以报废，参考意义不大。

比如目前的5年期LPR利率为4.85%，在不加基点的情况下，执行贷款利率就为4.85%。假设贷款合同约定的是每年重新定价，那么明年这个时候5年期LPR利率为5%时，接下来的一年期限就得以5%计息——受市场利率波动影响，不受央行相对固定的基准利率影响。

加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变

加点数值类同目前的上浮比例，但是比例它是以贷款基准为基础，是个不确定的数值。比如基准利率为4.9%，上浮10%多出4.9%*10%=0.49%，而当基准利率调整为5%，上浮10%多出的却是5%*10%=0.5%，比0.49%多出0.01%。即基准利率越往上调对出现上浮的贷款者越不利。

而加基点是确定的数值，比如目前5年期LPR利率为4.85%，加20个基点为5.05%。基点数值保持不变，即使未来5年期LPR利率从4.85%涨到5%，那也仅是5.2%，多出的永远保持0.2%，不随基准变化而变化。

总结

从目前的市场表现来看，对目前的房价影响不大，因为目前的贷款利率普遍出现上浮。分析未来的话，也不会有太大的影响，毕竟房市政策是因城施策，而具体贷款利率根据城市和贷款人而定。

但是从长远来看，对房市有一定的抑制作用，毕竟确定了房贷的下限，应当不会出现像2016年前后的大幅打折的情况，抑制房价暴涨。

今天，央行发布了新的房贷利率新规，首套房贷利率不得低于LPR利率（4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。如果只是看数字，直观感觉相比现在的4.9%的政策基准利率，是有所降低的，但个人认为这是一次不同以往的制度性变革，影响是深远的。

首先，LPR新机制是利率市场化的新突破，以往的贷款利率是参照政策规定的基准利率加点形成的，而现在是在央行给出的MLF（央行贷给银行的贷款利率）加点形成的LPR（贷款基准利率）再加点形成贷款利率，这中间不在是固定的，而是可以根据各行的实际成本来定价，简单的讲就像商品买卖一样，以往是计划价格，按规定的价格出售，这个很多长者经历过那个年代，后来就是市场说了算，有高有低，这就是市场化的过程，一直以来金融领域还是行政手段在管理，这一步就是在向市场化迈进，这是金融改革的巨大进步。

其次，就对房地产而言，个人感觉短期影响不会很大，现在国家的各类房产政策都是围绕“房住不炒”来展开的，而且当前的趋势是更进一步严控房地产信贷杠杆，不仅消费端贷款成本更高，贷款利率现在普遍上浮20%，有的地区比如合肥更是停贷二手房贷款，而且开发商现在信托渠道和海外融资渠道也被严格管控，再举个简单的例子，如果把全国资金比作一大池水，其中又分成各类小池，以往水总是往房地产这个小池里流，其他小池子的水不多，甚至缺水（比如中小企业），那么现在在往大池子里放水（即增加货币量）的同时，房地产这个小池子的流水渠道给你关上，倒逼你水流到其他池子里。总体上现在各类金融政策就是做的这个事情，官方讲是疏通货币传递机制。所以，房地产池子的水会减少，贷款利率不会降的。

最后，想说长远看，房贷利率会出现分化，不同城市和不同地区可能出现不同的市场需求，风险也不同、成本差异等会让房贷利率更好体现市场变化，趋于持久健康。

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